Mietrückstände in Pandemiezeiten für Hotelimmobilie und Kündigungen wegen Zahlungsverzuges

Das Berliner Kammergericht ( KG, Beschluss vom 11.03.2021-8 U 1106/20) hat im Rahmen eines Antrages auf Einstellung einer Zwangsvollstreckung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs zugunsten der beklagten Mieterin einer Hotelimmobilie interessante Feststellungen zu den Erfolgsaussichten der von ihr eingelegten Berufung getroffen.

In der Zeit des ersten Pandemiewelle war der Mieterin wegen Zahlungsverzuges für die Monate April und Mai 2020 gekündigt worden. Diese Kündigung erklärt das Gericht für unwirksam, da die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhe und zu einem signifikantem Einnahmeausfall geführt habe. Der befristet geltende Kündigungsausschluss soll eindeutig nicht davon abhängen, dass der Mieter kein Vermögen hat, aus dem er Zahlungen erbringen könnte. Ein Einsatz von Vermögen solle nur gefordert werden können, falls liquide Mittel vorhanden und der Einsatz dem Mieter unter Interessenabwägung im Hinblick auf wirtschaftliche Unsicherheiten in Pandemiezeiten und Fortbestand des Unternehmens zuzumuten sei. Jedenfalls müssen Reserven nicht komplett aufgebraucht werden.

Eine weitere Kündigung dann wegen Zahlungsverzuges des Mieters zwischen November 2020 und Januar 2021 nahm das KG zum Anlass, einen Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete aufgrund der geänderten Umstände in Pandemiezeiten in Aussicht zu stellen, da infolge des Verbotes touristischer Beherbung und damit reduzierten Umsatzes eine Angemessenheit einer Mietreduzierung von 50 % nicht ausgeschlossen werden könne.

Mietanpassungen infolge Einschränkungen durch Maßnahmen in der Pandemie sollten im Einzelfall anwaltlich geprüft werden.