Eigenbedarf nach Erwerb in Zwangsversteigerung

Der BGH hat in einer Entscheidung ( BGH, Urteil vom 15.9.2021- VIII ZR 76/20) zu der Frage Stellung genommen, ob ein mietvertraglich vereinbarter Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfes auch nach Erwerb in der Zwangsversteigerung einem Mieter den Schutz gewährt, welcher ihm von dem bisherigen Eigentümer/Vermieter zugestanden worden ist.

Dies verneint der BGH und verweist auf das dem Ersteher nach § 57 a ZVG zustehende Sonderkündiungsrecht.

Dieses Sonderkündigungsrecht räumt einem Erwerber die Möglichkeit ein, zu dem ersten möglichen Termin mit gesetzlicher Frist einen bestehenden Mietvertrag zu beenden.

Obwohl der Erwerber in der Zwangsversteigerung die Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis gem. §§ 566 ff. BGB antrete, werde das ihm gesetzlich eingeräumte Sonderkündigungsrecht nicht beschnitten.

Als Begründung führt der BGH an, dass das Sonderkündigungsrecht zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zähle und damit zu dem Bestandteil des Eigentumserwerbs.

Der Mieter kann seine Rechte aber in der Zwangsversteigerung anmelden, um ein Doppelausgebot zu erreichen, bei welchem uU dann das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen werden könnte.

Als Beteiligter kann ein Mieter in dem Verfahren folglich etwas bewirken!