Teilungsversteigerung-Zugangsrechte des Sachverständigen

Bei Trennung von Eheleuten verbleibt oftmals ein Partner im gemeinsam gehörigen Objekt.

Wenn im Teilungsversteigerungsverfahren dann eine sachgerechte Wertbestimmung des Grundstücks durch einen Gutachter vonseiten des Vollstreckungsgerichts angeordnet wird, stellt sich die Frage, ob der in dem Haus/Eigentumswohnung wohnende Ehegatte das Recht hat, den Zugang zu dem Objekt durch den Sachverständigen zu verweigern.

Oftmals beruft sich der betroffene Ehegatte auf die Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art 13 GG.

Aus dem Grundgesetz folgt, dass dieser nur solche Besichtigungen zu dulden hat, die dem Anlass der Besichtigung entsprechen und aus wichtigem Grund erfolgen.

Im Regelfall wird einem Miteigentümer, der dauerhaft ausgezogen ist, aber auch seiner/em Bevollmächtigten nicht, in der Rechtsprechung kein Zutritt zugestanden.

Insbesondere bei Trennungen in erheblichen Spannungslagen möchte man so Konfrontationen und Auseinandersetzungen zwischen den Eheleuten vermeiden ( ua AG Hamburg, Urteil vom 05.02.1987, Az.: 48 C 765/86).

Der nicht zum Zutritt berechtigte Ehegatte hat jedoch einen Anspruch auf Einräumung des Zutrittes für den Sachverständigen (§§ 744 I, 745, 809 sowie 242 BGB). Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen wird bei einer Besichtigung durch einen Gutachter angenommen, dass das Recht aus Art. 13 GG nicht verletzt wird, da ein besonderer Grund für das Betretungsrecht angenommen werden kann.

Der BGH gesteht dem Vollstreckungsgericht aber nicht das Recht zu, den Zutritt selbst erzwingen zu können, da eine Duldungs- und Mitwirkungspflicht des Vollstreckungsschuldners nicht gegeben ist ( BGH, Urteil vom 20.05.2003, Az.: VI ZR 312/02).

Das Recht auf Zutritt für den Gutachter muss der andere Ehegatte im Eilverfahren geltend machen.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass anwaltlich auf die gerichtliche Anordnung hingewirkt wird, dass der Sachverständige bei fortdauernder Verweigerung des Zutritts sich diesen zwangsweise über einen Gerichtsvollzieher verschaffen kann.

Man sollte sich somit vor Entscheidungen zu dem Thema, ob einem Gutachter die Wertbestimmung der Ausstattung von Objekten in den Innnenräumen erlaubt werden soll oder nicht, eingehend beraten lassen. Es könnte auch von Relevanz sein, ob man sich bei Verweigerung des freihändigen Verkaufs und gerade durch Provozieren der Teilungsversteigerung schadensersatzpflichtig machen kann.

Mehr zu allem in NJW Spezial,Heft 17, 2021, 516.